Адвокат Анатолій Янчук представляв інтереси покупця житлового будинку у спорі, в якому третя особа вимагала визнати укладений договір купівлі-продажу нерухомості недійсним.
Позивач посилався на раніше укладений із продавцем попередній договір та стверджував, що подальше відчуження будинку іншому покупцю порушило його права. Крім того, він намагався довести, що договір купівлі-продажу був укладений з метою уникнення продавцем виконання грошових зобов’язань.
Результат: суд першої інстанції повністю відмовив у задоволенні позову. Київський апеляційний суд залишив це рішення без змін та додатково стягнув на користь клієнта 15 000 грн витрат на професійну правничу допомогу.
Обставини справи
У вересні 2021 року позивач уклав із власником житлового будинку попередній договір, відповідно до якого сторони планували в майбутньому укласти основний договір купівлі-продажу.
Вартість будинку за попереднім договором була визначена в сумі, еквівалентній 70 000 доларів США. Позивач стверджував, що передав продавцю гарантійний платіж у розмірі, еквівалентному 7 500 доларів США.
Основний договір між цими особами укладений не був.
13 січня 2022 року власник продав цей будинок іншій особі — клієнту, інтереси якого в подальшому представляв адвокат Анатолій Янчук.
Після цього колишній потенційний покупець звернувся до суду та вимагав визнати договір купівлі-продажу будинку недійсним.
Позивач стверджував, що продавець порушив умови попереднього договору та не мав відчужувати нерухомість іншій особі. Також він посилався на те, що продаж будинку нібито був здійснений для уникнення повернення отриманого гарантійного платежу.
Таким чином, під загрозою опинилося право клієнта на придбану ним нерухомість.
Вимоги позивача
Позивач просив суд визнати недійсним нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу житлового будинку від 13 січня 2022 року.
Одним із ключових аргументів було твердження про те, що цей правочин має ознаки фраудаторного — тобто такого, що нібито був укладений на шкоду кредитору з метою уникнення виконання продавцем своїх зобов’язань.
Позивач також посилався на те, що попередній договір містив зобов’язання продавця не вчиняти щодо будинку інших правочинів, які могли б створити права третіх осіб.
Позиція сторони відповідача
Адвокат Анатолій Янчук представляв інтереси покупця будинку та просив відмовити у задоволенні позову.
Захист ґрунтувався, зокрема, на тому, що саме існування попереднього договору між позивачем та продавцем не є автоматичною підставою для визнання недійсним договору, який згодом був укладений з іншою особою.
Для визнання договору недійсним позивач мав довести передбачені законом підстави недійсності правочину, порушення саме його прав оспорюваним договором та обставини, які підтверджували б заявлену ним фраудаторність правочину.
Сторона відповідача також заперечувала твердження про те, що покупець брав участь у правочині, спрямованому на уникнення продавцем виконання своїх зобов’язань перед позивачем.
Що встановив суд
Під час розгляду справи суд дослідив умови попереднього договору, обставини укладення оспорюваного договору купівлі-продажу та докази, на які посилався позивач.
Суд не встановив обставин, які свідчили б про невідповідність договору купівлі-продажу вимогам закону.
Оспорюваний договір був укладений у встановленій законом формі та нотаріально посвідчений.
Суд також звернув увагу на те, що позивач повинен довести не лише наявність спору з продавцем за попереднім договором, а й конкретні передбачені законом підстави для втручання у правовідносини, що виникли за договором купівлі-продажу з іншою особою.
За результатами оцінки доказів таких підстав встановлено не було.
Рішення суду першої інстанції
09 квітня 2024 року Ірпінський міський суд Київської області ухвалив рішення у справі № 367/3229/23.
Суд дійшов висновку, що обставин, які б свідчили про невідповідність оспорюваного договору купівлі-продажу вимогам закону, не встановлено.
Також суд зазначив, що обраний позивачем спосіб захисту не забезпечував ефективного відновлення заявленого ним порушеного права.
У задоволенні позову про визнання договору купівлі-продажу будинку недійсним було відмовлено в повному обсязі.
Апеляційний перегляд
Позивач оскаржив рішення та просив Київський апеляційний суд його скасувати.
В апеляційній скарзі він продовжував наполягати на тому, що продаж будинку був спрямований на уникнення продавцем повернення коштів за попереднім договором.
Адвокат Анатолій Янчук подав відзив на апеляційну скаргу в інтересах покупця та просив залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції — без змін.
Сторона відповідача, зокрема, заперечувала наявність обов’язкових ознак фраудаторного правочину та наголошувала на недоведеності вимог позивача.
Чому апеляційний суд залишив рішення без змін
Київський апеляційний суд детальніше проаналізував твердження позивача щодо нібито фраудаторного характеру договору.
Суд звернув увагу на декілька важливих обставин.
По-перше, матеріали справи не містили передбаченої попереднім договором власноручної розписки або нотаріально посвідченої заяви продавця, яка підтверджувала б отримання заявленого позивачем гарантійного платежу.
По-друге, договір купівлі-продажу будинку був укладений 13 січня 2022 року, тоді як судовий процес про стягнення гарантійного платежу позивач ініціював лише у квітні 2023 року.
Апеляційний суд не встановив підстав вважати, що на момент продажу будинку продавець укладав договір саме для уникнення виконання майбутнього судового рішення.
Також позивач не довів належними доказами, яким саме чином оспорюваний договір порушував його права та чому визнання цього договору недійсним мало бути належним способом їх захисту.
За висновком апеляційного суду, обставини, які могли б бути підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним, підтвердження не знайшли.
Остаточний результат апеляційного розгляду
05 серпня 2024 року Київський апеляційний суд постановив:
апеляційну скаргу позивача залишити без задоволення;
рішення Ірпінського міського суду Київської області від 09 квітня 2024 року залишити без змін.
Окремо адвокат Анатолій Янчук заявив вимогу про компенсацію витрат клієнта на професійну правничу допомогу в апеляційній інстанції.
Суд визнав такі витрати підтвердженими та співмірними зі складністю справи.
З позивача на користь клієнта було додатково стягнуто 15 000 грн витрат на професійну правничу допомогу.
Переглянути постанову Київського апеляційного суду від 05.08.2024 у справі № 367/3229/23
Результат для клієнта
У результаті судового захисту:
- договір купівлі-продажу житлового будинку не був визнаний недійсним;
- позов до клієнта був відхилений у повному обсязі;
- рішення на користь клієнта було збережене після апеляційного перегляду;
- позивач не довів наявності підстав для визнання договору фраудаторним;
- право клієнта, набуте за договором купівлі-продажу нерухомості, не було скасоване за результатами цього спору;
- на користь клієнта додатково стягнуто 15 000 грн витрат на професійну правничу допомогу.
Що було ключовим у цій справі
Цей спір показує, що порушення зобов’язань за попереднім договором між продавцем та потенційним покупцем саме по собі ще не означає недійсність наступного договору купівлі-продажу нерухомості.
Особі, яка не є стороною оспорюваного договору, необхідно довести, яким саме чином цей правочин порушує її права та законні інтереси, а також наявність передбачених законом підстав для його недійсності.
Так само твердження про фраудаторний характер договору потребує доказування конкретних обставин, які свідчать, що правочин був спрямований на завдання шкоди кредитору або уникнення виконання зобов’язань.
У цій справі таких обставин позивач належними доказами не підтвердив.
Судові рішення у справі
Справа № 367/3229/23
Перша інстанція:
Ірпінський міський суд Київської області
Рішення від 09 квітня 2024 року
Результат: у задоволенні позову про визнання договору купівлі-продажу недійсним відмовлено в повному обсязі.
Апеляційна інстанція:
Київський апеляційний суд
Постанова від 05 серпня 2024 року
Результат: апеляційну скаргу залишено без задоволення, рішення суду першої інстанції — без змін. На користь клієнта додатково стягнуто 15 000 грн витрат на професійну правничу допомогу.
Адвокат Анатолій Янчук представляв інтереси покупця нерухомості — відповідача у справі.
Ця справа є прикладом спору щодо нерухомості, оскільки безпосередньо стосувалася дійсності договору купівлі-продажу житлового будинку та захисту прав покупця на придбане нерухоме майно. Позивач намагався оскаржити правочин, посилаючись на раніше укладений із продавцем попередній договір, однак суди не встановили підстав для визнання договору купівлі-продажу недійсним.
