Адвокат Анатолий Янчук представлял интересы покупателя жилого дома в споре, в котором третье лицо требовало признать заключенный договор купли-продажи недвижимости недействительным.
Истец ссылался на ранее заключенный с продавцом предварительный договор и утверждал, что последующее отчуждение дома другому покупателю нарушило его права. Кроме того, он пытался доказать, что договор купли-продажи был заключен с целью избежания продавцом выполнения денежных обязательств.
Результат: суд первой инстанции полностью отказал в удовлетворении иска. Киевский апелляционный суд оставил это решение без изменений и дополнительно взыскал в пользу клиента 15 000 грн расходов на профессиональную правовую помощь.
Обстоятельства дела
В сентябре 2021 года истец заключил с собственником жилого дома предварительный договор, согласно которому стороны планировали в будущем заключить основной договор купли-продажи.
Стоимость дома по предварительному договору была определена в сумме, эквивалентной 70 000 долларов США. Истец утверждал, что передал продавцу гарантийный платеж в размере, эквивалентном 7 500 долларов США.
Основной договор между этими лицами заключен не был.
13 января 2022 года собственник продал этот дом другому лицу — клиенту, интересы которого в дальнейшем представлял адвокат Анатолий Янчук.
После этого бывший потенциальный покупатель обратился в суд и потребовал признать договор купли-продажи дома недействительным.
Истец утверждал, что продавец нарушил условия предварительного договора и не должен был отчуждать недвижимость другому лицу. Также он ссылался на то, что продажа дома якобы была осуществлена с целью избежания возврата полученного гарантийного платежа.
Таким образом, под угрозой оказалось право клиента на приобретенную им недвижимость.
Требования истца
Истец просил суд признать недействительным нотариально удостоверенный договор купли-продажи жилого дома от 13 января 2022 года.
Одним из ключевых аргументов было утверждение о том, что этот договор имеет признаки фраудаторного — то есть такого, который якобы был заключен во вред кредитору с целью избежания продавцом выполнения своих обязательств.
Истец также ссылался на то, что предварительный договор содержал обязательство продавца не совершать в отношении дома других сделок, которые могли бы создать права третьих лиц.
Позиция стороны ответчика
Адвокат Анатолий Янчук представлял интересы покупателя дома и просил отказать в удовлетворении иска.
Защита основывалась, в частности, на том, что само существование предварительного договора между истцом и продавцом не является автоматическим основанием для признания недействительным договора, который впоследствии был заключен с другим лицом.
Для признания договора недействительным истец должен был доказать предусмотренные законом основания недействительности сделки, нарушение именно его прав оспариваемым договором и обстоятельства, которые подтверждали бы заявленную им фраудаторность сделки.
Сторона ответчика также оспаривала утверждение о том, что покупатель участвовал в сделке, направленной на избежание продавцом выполнения своих обязательств перед истцом.
Что установил суд
Во время рассмотрения дела суд исследовал условия предварительного договора, обстоятельства заключения оспариваемого договора купли-продажи и доказательства, на которые ссылался истец.
Суд не установил обстоятельств, которые свидетельствовали бы о несоответствии договора купли-продажи требованиям закона.
Оспариваемый договор был заключен в установленной законом форме и нотариально удостоверен.
Суд также обратил внимание на то, что истец должен доказать не только наличие спора с продавцом по предварительному договору, но и конкретные предусмотренные законом основания для вмешательства в правоотношения, возникшие по договору купли-продажи с другим лицом.
По результатам оценки доказательств таких оснований установлено не было.
Решение суда первой инстанции
09 апреля 2024 года Ирпенский городской суд Киевской области принял решение по делу № 367/3229/23.
Суд пришел к выводу, что обстоятельств, которые свидетельствовали бы о несоответствии оспариваемого договора купли-продажи требованиям закона, не установлено.
Также суд отметил, что избранный истцом способ защиты не обеспечивал эффективного восстановления заявленного им нарушенного права.
В удовлетворении иска о признании договора купли-продажи дома недействительным было отказано в полном объеме.
Просмотреть решение Ирпенского городского суда Киевской области от 09.04.2024 по делу № 367/3229/23.
Апелляционный пересмотр
Истец обжаловал решение и просил Киевский апелляционный суд его отменить.
В апелляционной жалобе он продолжал настаивать на том, что продажа дома была направлена на избежание продавцом возврата средств по предварительному договору.
Адвокат Анатолий Янчук подал отзыв на апелляционную жалобу в интересах покупателя и просил оставить ее без удовлетворения, а решение суда первой инстанции — без изменений.
Сторона ответчика, в частности, оспаривала наличие обязательных признаков фраудаторной сделки и подчеркивала недоказанность требований истца.
Почему апелляционный суд оставил решение без изменений
Киевский апелляционный суд более подробно проанализировал утверждения истца относительно якобы фраудаторного характера договора.
Суд обратил внимание на несколько важных обстоятельств.
Во-первых, материалы дела не содержали предусмотренной предварительным договором собственноручной расписки или нотариально удостоверенного заявления продавца, которая подтверждала бы получение заявленного истцом гарантийного платежа.
Во-вторых, договор купли-продажи дома был заключен 13 января 2022 года, тогда как судебный процесс о взыскании гарантийного платежа истец инициировал только в апреле 2023 года.
Апелляционный суд не установил оснований считать, что на момент продажи дома продавец заключал договор именно для избежания исполнения будущего судебного решения.
Также истец не доказал надлежащими доказательствами, каким именно образом оспариваемый договор нарушал его права и почему признание этого договора недействительным должно было быть надлежащим способом их защиты.
По заключению апелляционного суда, обстоятельства, которые могли бы быть основанием для признания договора купли-продажи недействительным, подтверждения не нашли.
Окончательный результат апелляционного рассмотрения
05 августа 2024 года Киевский апелляционный суд постановил:
апелляционную жалобу истца оставить без удовлетворения;
решение Ирпенского городского суда Киевской области от 09 апреля 2024 года оставить без изменений.
Отдельно адвокат Анатолий Янчук заявил требование о компенсации расходов клиента на профессиональную правовую помощь в апелляционной инстанции.
Суд признал такие расходы подтвержденными и соразмерными сложности дела.
С истца в пользу клиента было дополнительно взыскано 15 000 грн расходов на профессиональную правовую помощь.
Просмотреть постановление Киевского апелляционного суда от 05.08.2024 по делу № 367/3229/23
Результат для клиента
В результате судебной защиты:
- договор купли-продажи жилого дома не был признан недействительным;
- иск к клиенту был отклонен в полном объеме;
- решение в пользу клиента было сохранено после апелляционного пересмотра;
- истец не доказал наличия оснований для признания договора фраудаторным;
- право клиента, приобретенное по договору купли-продажи недвижимости, не было отменено по результатам этого спора;
- в пользу клиента дополнительно взыскано 15 000 грн расходов на профессиональную правовую помощь.
Что было ключевым в этом деле
Этот спор показывает, что нарушение обязательств по предварительному договору между продавцом и потенциальным покупателем само по себе еще не означает недействительность последующего договора купли-продажи недвижимости.
Лицу, не являющемуся стороной оспариваемого договора, необходимо доказать, каким именно образом эта сделка нарушает его права и законные интересы, а также наличие предусмотренных законом оснований для ее недействительности.
Равным образом утверждение о фраудаторном характере договора требует доказывания конкретных обстоятельств, свидетельствующих, что сделка была направлена на причинение вреда кредитору или избежание выполнения обязательств.
В этом деле таких обстоятельств истец надлежащими доказательствами не подтвердил.
Судебные решения по делу
Дело № 367/3229/23
Первая инстанция:
Ирпенский городской суд Киевской области
Решение от 09 апреля 2024 года
Результат: в удовлетворении иска о признании договора купли-продажи недействительным отказано в полном объеме.
Апелляционная инстанция:
Киевский апелляционный суд
Постановление от 05 августа 2024 года
Результат: апелляционную жалобу оставлено без удовлетворения, решение суда первой инстанции — без изменений. В пользу клиента дополнительно взыскано 15 000 грн расходов на профессиональную правовую помощь.
Адвокат Анатолий Янчук представлял интересы покупателя недвижимости — ответчика по делу.
Это дело является примером спора о недвижимости, поскольку непосредственно касалось действительности договора купли-продажи жилого дома и защиты прав покупателя на приобретенное недвижимое имущество. Истец пытался оспорить сделку, ссылаясь на ранее заключенный с продавцом предварительный договор, однако суды не установили оснований для признания договора купли-продажи недействительным.
